تحليل و دراسة سوق العقارات

تحليل ودراسة سوق العقارات

يعرف تحليل السوق بأنه البحث والاستقصاء عن الأسباب المؤثرة على السوق أي بمعنى اخر

( أنواع وخصائص العرض والطلب ، والظروف الاقتصادية المحيطة هناك )

ويستخدم هذه الدراسة عادة أصحاب الشركات العقارية التي تحاول التواصل مع العملاء وتحديد رغبة كل عميل

ان كان يرغب بالعقار الفردي أي للسكن العائلي او ان كان بغرض تجاري أي الاستثمار من خلال هذا العقار .

اهم عوامل تحديد السوق هي :

1- كيفية الاستفادة من الدراسة وجمع نقاط القوة ونقاط الضعف :

أن يقوم المهتم بعملية تحليل السوق العقاري بدراسة نقاط القوة والعمل على اظهارها و تحسينها ودعمها ،

ودراسة نقاط الضعف والعمل على علاجها وإيجاد الحلول لاصلاحها.

وإن كان ذو خبرة كافية يستطيع المبدعين تحويل نقاط الضعف إلى نقاط قوة حتى وان اضطروا لتغيير المخطط الخاص الذي تم عمل دراسة السوق لأجلها .

2 – تحديد منطقة السوق العقاري :

ان لسوق العقار تأثير مهم على تطورات الاقتصاد المالي والاقتصاد الكلي بشكل عام ،

لان المتابعة المنتظمة لتطورات سوق العقار والأمور المستجدة التي تطرأ عليه تجعل الأمور واضحة امام الجميع .

تعتبر سوق العقارات سوقاً متغيرة وجذابة للاستثمارات ولكن نظرا ً لعدم وجود سوق مركزي للعقارات وأيضا ً نظراً لخصائص العقار

مثال ( الثبات وعدم النقل والتفاوت وعدم التماثل ) فاننا غالبا ً مانجد صعوبة في فهم وتحليل السوق العقاري .

كما يتضاعف هذا الأثر أحيانا ً بسبب القيود على المعلومات الخاصة بالعقارات وطبيعة المعاملات التي تجري في السوق .

ان المشتري حين يرغب بشراء عقار في بلد ما فعليه البحث عن أولئك المتخصصين في دراسة السوق في تلك المنطقة وماحولها أي القريب منها فقط

ولا نقوم بأخذ الخبرة ممن يتواجون في مناطق ابعد لانهم على الاغلب لايملكون المعلومات الكافية حول العقار الذي ترغب به .

ونظرًا لأن الموقع يمثل جانبًا مهمًا من قيمة العقار ،

أصبح من الطبيعي استخدام الحواجز الجغرافية كطريقة لتحديد منطقة السوق.

وهناك طريقة أخرى لتحديد منطقة السوق في منطقة ما ، يمكننا فصل المباني ذات السكن المخصص للأفراد عن المباني التجارية المتعددة الوحدات في المنطقة .

ومنه نجد أن معظم الباحثين عن المنزل باعتباره السكن الأساسي لهم

لن يندرجوا ضمن فئة المستثمرين الذين يبحثون عن العقار الذي سيحقق لهم الدخل .

وذلك لاختلاف احتياجاتهم ورغباتهم ودوافعهم .
وأيضا ً نجد بأن المالك الذي يستخدم العقار للسكن والمستثمر لايتنافسان بوجه عام على نفس العقار .

ونجد أنه في بعض الحلالت يقوم المشتري بشراء وحدتين من السكن فالأولى فعلا تكون للسكن الخاص به اما الأخرى فتكون للتأجير في نفس الوقت .

وهذه النوعية من المشترين تمثل سوقا ثانوية فرعية أخرى مختلفة يتعين تحليلها .

ومن المتوقع ان تختلف القيمة المتصورة للعقار بالنسبة لكل مشارك من هؤلاء المشاركين في السوق ،

ولهذا السبب فان تعريف السوق وتحديد منطقته في غاية الأهمية .

وللوصول الى القيمة السوقية الأكثر دقة فعلى المقيّم ألا يقارن العقارات المتشابهة فحسب ، ولكن أيضاً المشترين المتشابهين .

من المهم النظر الى الطرق التي يمكن من خلالها تقسيم السوق الى أسواق محددة أو أسواق ثانوية أو أسواق فرعية .

ولكل سوق من الأسواق العقارية المحددة, مجموعة مختلفة من المشاركين المحتملين في السوق, ويتضمن ذلك المشترين والبائعين والمستأجرين والمستثمرين وغيرهم .

وهنالك أربع أساليب لتجزئة السوق العقاري الى قطاعات :

1 – التقسيم الجغرافي:

من خلال تقسيم السوق بناء على بيانات جغرافية ( دول – أقاليم – مناطق – مدن – أحياء )

2 – التقسيم الديموغرافي للسكان :

من خلال تقسيم السوق بناء على عوامل تشمل ( العمر – الجنس – التركيبة الاجتماعية – عدد أفراد الاسرة )

3 – التقسيم السوقي : 

من خلال تقسيم السوق بناء على عوامل تشمل سلوك الأفراد ومدى تقبلهم للمنتج والذي هو العقار .

4 – التقسيم السايكوجرافي :

من خلال تقسيم السوق الى عوامل اشمل نمط الحيارة والقيم .

ولكي تنجح عملية تجزئة السوق الى قطاعات ، يجب أن تتوفر ست خصائص في السوق وهي :

خصائص السوق القابل للدراسة :

قابلية القياس

الكفاية

الاستدامة

إمكانية الوصول

الاستجابة الفريدة للجهود

الاستقرار

العوامل المؤثرة على قيمة العقار :

1 – القوى الاقتصادية : 

أي المتغيرات التي تؤثر القيمة في أسواق العقارات وأهمها :

مستويات الدخل للفرد وتكلفة الأموال وأسعار الفائدة والتضخم السكاني ونشاط الشركات وفرص العمل .

ان مستويات الدخل للمشاركين في السوق تحتل مرتبة مهمة في السوق العقاري فعند زيادة دخل الفرد بوجه عام يمكن للناس أن تدفع قيمة اغلى في العقار

وبالتالي يرتفع الطلب وترتفع الأسعار وعلاوة على ذلك فحين يشتري الأثرياء عقار في منطقة ما ، تصبح هذه المنطقة مطلوبة بشكل اكبر .

وفي المقابل نلاحظ أن تراجع الدخل للأفراد يؤدي الى استبعاد الأشخاص لموضوع الشراء ويفضلون الايجار بدلاً من التملك .

2 – القوى الحكومية :

تتضمن القوى الحكومية التي يمكن أن تؤثر على القيمة في سوق العقارات

سلطة مجلس الشورى ووزارة الشؤون البلدية والقروية وهيئات التطوير وغيرها

(على سبيل المثال, أنظمة العقارات والأراضي, واشتراطات البناء),

وأنظمة التشريعات الضريبة (مثل فرض رسوم على الاراضي البيضاء),

وأنظمة الاستيراد والتصدير (مثل تراخيص تصدير الاسمنت والحديد),

والهيئات الخدمية الحكومية (مثل الشرطة والمطافئ),

وتقسيم المناطق (مثل الأماكن السياحية والتاريخية), وأنظمة الخدمات الحكومية (مثل التطوير العقاري).

3 – القوى الاجتماعية :

تتضمن القوى الاجتماعية التي يمكن أن تؤثر على القيمة في أسواق العقارات :

التغيرات الديموغرافية, وهجرة السكان, واتجاهات السكان, وأذواق المشترين ومستوياتهم ومفاهيمهم.

وينبغي على المُقيّم أن يكون على وعي وبينة بالظروف الاجتماعية السائدة في سوق العقارات,

حتى يتسنى له إسداء المشورة للعميل حول الاتجاهات المتوقعة للقيمة عند الاستعانة به للقيام بذلك.

4 – التغيرات الديموغرافية : 

هي التغيرات التي لها علاقة بالسكان عموماً وتتضمن هذه التغيرات نسب نمو السكان ومعدلات أعمارهم

ومتوسط عدد الأفراد ومع تغير السكان تتغير احتياجاتهم المتعلقة بالمسكن ،

ويتطلب النمو السكاني المزيد من المساكن والمنازل ولكن التغير في حجم الأسرة هو مايحدد ان اكن المنزل الجديد الذي ستبحث عنه الاسرة سيكون مناسباً لها او لا .

فمثال على ذلك متوسط عدد الأسر في السعودية يترواح بين 6 الى 8 أشخاص

ويعني ذلك أنهم بحاجة الى منازل اكبر ومهيئة بشكل أوسع كمان أنها تكون ملائمة مثلا لكبار السن او الأطفال .

فيجب على المقيّم أن يكون على علم ودراية بالمنطقة التي يقوم فيها بالدراسة .

5 – تطلعات المشترين :

تُعتبر تطلعات المشترين من العوامل المهمة في تحديد نوعية الطلب على العقار.

ومع الاتجاهات والأذواق السائدة, فإن هذه المفاهيم والأفكار تؤثر على خياراتهم.

ويتجه المشترون إلى المناطق التي يُفترض أن بها المزيد من فرص التعليم والترفيه والفرص الثقافية والحضارية.

ومن الجوانب التي تؤخذ بعين الاعتبار توافر الارتباط بين الخدمات والمرافق .

ماهو تحليل السوق العقاري:

يشير هذا المصطلح الى استخدام مجموعة عملية من الأدوات التحليلية والإجراءات التي تربط المبادئ الأساسية لديناميكيات سوق العقارات

في اتخاذ القرار المحدد والمطلوب ويمكن تحليل سوق العقارات عند الإجابة على هذه الأسئلة التالية طبعا على سبيل المثال وليس الحصر :

1 – أين يمكن إقامة او افتتاح فرع مكتب خاص لدراسة السوق العقاري ؟

2 – مانوع المبنى الذي ارغب بتطويره ؟

3 – مانوع المستثمرين الذين يبحثون عن تسويق معين لمبناهم ؟

4 – ماعدد الأبنية او الوحدات التي باستطاعة المنطقة تجملها هذا العام ؟

بعد ماتم ذكره وشرحه من خلال الفقرات في الأعلى يجب علينا الانغفل عن ذكر أنواع تحليل السوق العقاري فهو يقسم الى قسمين ،

انواع تحليل السوق العقاري :

1 – دراسة السوق

2 – دراسة قابلية التسويق .

وخطوات تحليل السوق العقاري هي ست خطوات :

1 – تحليل إنتاجية الملكية العقارية :

يقوم الدارس بتعريف العقار وتحديد سماته و ميزاته ودراسة الأمور القانونية المتعلقة بالعاقر التي من الممكن ان تغير قيمة العقار.

2 – تحديد منطقة السوق :

فبمجرد معرفة المنطقة بامكانك معرفة تحديد المشترين للعقار وكذلك تحديد السمات التي تجذبهم .

3 – التنبؤ بالطلب : 

يقوم المحلل بتقدير الطلب الحالي والتنبؤ بالطلب المستقبلي على العقارات بالاعتماد على المتغيرات التي تؤثر على طلب العقار مثال التغيرات في عدد السكان والعمالة .

4 – العرض التنافسي :

يقوم المحلل بدراسة عدد الوحدات المبنية في المنطقة التي يقوم بالدراسة فيها أو حساب عدد الوحدات من المنازل التي لم يتم الانتهاء بعد من بنائها

5 – تحليل التفاعل بين العرض والطلب :

يقوم المحلل بدراسة السوق عن طريق مقارنة العرض والطلب بمعرفة هل هناك زيادة في الطلب او فائض في العرض .

6 – التنبؤ بنسبة اختراق السوق : 

يقدر المحلل مقدار الطلب الناتج عن الملكية العقارية .

وفي النهاية أرجو أن أكون قد قدمت الفائدة المرجوة ، وفي حال وجود اي استفسار يرجى التواصل معي أو كتابة تعليق  على هذه المقالة ،

لأقوم بتقديم المعلومات المطلوب شرحها بشكل أكبر ،

وفي حال أعجبكم هذا المقال أرجو مشاركتها لمعارفكم وأصدقائكم المهتمين بالعقارات لنشر الفائدة والمعرفة للجميع .