ما هي الفقاعة العقارية ؟
الفقاعة العقارية هي حالة من المبالغة في زيادة أسعار العقارات في منطقة أو مدينة بشكل لا يتناسب مع سعرها الحقيقي بسبب المضاربة العقارية وغيرها من الأسباب التالية مما يتسبب لاحقاً بإنخفاض حاد في أسعار العقارات .
وتلفظ بعدة طرق منها فقاعة العقارات أو فقاعة العقار أو الفقاعات العقارية و الأكثر استخداماً هي كلمة الفقاعة العقارية وتعد أحد أنواع الفقاعات الاقتصادية ولكن سنركز هنا فقط على العقارات حيث تحدث الفقاعة العقارية عندما يكون الطلب على العقارات مدفوعًا بالمضاربة بدلاً من الحاجة الفعلية
ترتفع أسعار العقارات وتصل أحيانًا إلى مستويات غير متناسبة مع سعر العقار الحقيقي وبشكل غير مستدام ثم تنخفض بعد ذلك
يمكن أن تؤدي فقاعة عقارية إلى إفلاس المستثمرين العقارين و أصحاب المنازل في المنطقة التي تحدث فيها الفقاعة وتصل إلى إلحاق الضرر بشكل كبير باقتصاد الدولة بحد ذاتها
المضاربة الجائرة بالعقارات علامة على الفقاعة العقارية
المضاربة الجائرة بالعقارات هي عملية بيع وشراء العقارات بشكل سريع بالسوق وفي الغالب تأخذ هذه العملية طريقة الدفع النقدي لتسريع عمليات التحويل في الملكية لاعادة بيعها خلال فترة وجيزة
ومن خلال المضاربة السريعة للعقارات ترتفع أسعار العقارات ، وتصل أحيانًا إلى مستويات غير متناسبة مع سعر العقار الحقيقي وبشكل غير مستدام ، ثم تنخفض فجأة بعد ذلك .
مدفوعة بالطلب من المشترين الذين يتكهنون بأنهم سيكونون قادرين على بيع العقار بسعر أعلى في المستقبل يمكن أن يؤدي هذا في النهاية إلى انخفاض حاد في الأسعار ، حيث يصبح المشترين غير راغبين أو غير قادرين على تحمل التكلفة أو الاستمرار في دفع الأسعار المتضخمة ،
ويصحح السوق نفسه. من خلال انخفاض الطلب وعودة الاسعار لوضعها الطبيعي مع عدم وجود طلب
كيف تعرف بوجود الفقاعة العقارية في موقع استثمارك المستقبلي ؟
احد اوضح الدلائل على تشكل الفقاعة العقارية يمكن استنباطها من خلال دراسة :
اسعار العقارات
وذلك من خلال الارتفاع السريع في الأسعار
انخفاض سعر الفائدة
انخفاض أسعار الفائدة الذي يجب ان يكون مرافقاً لارتفاع الاسعار حيث ان انخفاض سعر الفائدة في الاسواق العقارية التي لا ترتفع فيها اسعار العقارات دليل على قوة الاقتضاد فيها أو انها ضمن خطة حكومية لتحسين المستوى المعيشي للسكان من خلال تأمين تملك العقارات باسعار معقولة لهم
معايير الاقراض لشراء عقار
هنا يجب أن أقول أنها هي قلب الفقاعة العقارية ونقطة فارقة في معرفة بداية حصول الفقاعة العقارية بل يمكن القول انها أحد أهم أسباب الفقاعة العقارية
حيث أن سوق العقارات في العالم كله يعتمد نظام الاقراض الربوي والذي يعتمد مبدأ تقسيط العقار مقابل ربح مادي كبير مشترط بقانون جزائي
وهنا اذا اردنا شرح السبب الرئيسي للفقاعة العقارية بعيداً عن الدين ( الذي يحرم هذه الطريقة منعاً لحدوث مثل هذه المخاطر المدمرة ) و بالعودة لحال الواقع فإن البنوك او الجهات المقرضة للعقارات تعتمد معايير اقراض للراغبين بشراء عقار
وذلك من خلال الحصول على ضمانات بدل و ضمانات اجتماعية تحميهم من الوقوع في خطر عدم دفع المشتري لقيمة العقارات، والتراخي في معايير الإقراض
يعني الاقراض بدون كفيل (بديل مادي) كرهن او ضمان اجتماعي كمستوى الوظيفة او شخص يقلل من قيمة المخاطر لهذا القرض ،
تضاؤل الطلب على المنازل
بالنسبة للنمو السكاني أو غيره من مقاييس الطلب. ممكن ان تأتي هذه المرحلة في حالتين :
احدهما هو تخمة السوق وضعف السيولة وهية شبيه بالتضخم الذي يرافقه ارتفاع في الاسعار لمعظم السلع وهنا يكون تضاؤل الطلب امر شامل على كل رؤوس الأموال والمحركات الاقتصادية
الثانية وهي الأخطر وتتماشا مع بداية استقرار الاسعار حينما تبدأ البنوك بتخفيض قيمة القرض بشكل كبير ومتماشية مع خفض معايير الاقراض هنا,
تستطيع القول بأن فقاعة عقارية على وشك الانفجار حيث تصاب البنوك بخلل كبير في عملية الاقراض وتسديد القروض
ما يؤدي إلى ارتفاع نسبة مخاطر الاقراض بسبب انخفاض معايير الاقراض و احجام مسددي القروض عن الدفع لعدم جدوى القرض
وهنا تقع المصيبة الكبرى حيث يتم الحجز على العديد من العقارات بسبب عدم الدفع يرافقه قلة الطلب ونتيجة له يحجم المستثمرين او يسحبون استثماراتهم من السوق العقارية بسبب قلة الأرباح وتعويض الخسائر لتنفرض حبات العقد الذي يتبعها افلاس كل من شركات المطورين العقاريين و المسوقين العقاريين واحياناً البنوك المقرضة
علامات على تشكل الفقاعة العقارية
– ارتفاع الأسعار بوتيرة سريعة أعلى بكثير من معدل التضخم
– محدودية المعروض من العقارات بالنسبة لعدد المشترين
– المشترون الذين يشترون العقارات بغض النظر عن الأساسيات (على سبيل المثال ، دفع مبالغ زائدة مقابل عقار لا يساوي السعر)
– تقليب الممتلكات (فعل بيع وشراء العقارات لتحقيق ربح سريع) أصبح سائدًا للباحثين عن ربح سريع
– زيادة في عدد الرهون العقارية التي تمت الموافقة عليها بدفعات مقدمة منخفضة و / أو معايير ائتمانية ضعيفة
دراسة حالة فقاعة عقارية ازمة 2008
انهيار سوق العقارات عام 2008 كان سببه فقاعة عقارية . حيث أدى الإقراض العقاري عالي المخاطر والغير مسؤول من البنوك إلى زيادة الاقبال على شراء العقارات بدون ضمانات ، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات التي تم شراؤها من قبل المقترضين ذوي المخاطر المنخفضة سابقاً ومن ثم احجموا بسبب فرق السعر الكبير عن الدفع
وذلك ادى إلى رهن عدد كبير من العقارات وبالتالي افلاس البنوك المقرضة . عندها انفجرت الفقاعة العقارية الموجودة أصلاً قبل أعوام في أمريكا ، انهارت الأسعار ، مما أدى إلى حبس الرهن العقاري وأزمة مالية.
حدثت أبرز فقاعة عقارية في الولايات المتحدة بين عامي 2004 و 2006 مما أدى إلى بداية انهيار سوق العقارات وبدء الأزمة المالية في عام 2008
وتشير التقديرات إلى أن هذه الفقاعة كلفت الأمريكيين أكثر من 7 مليار دولار من الثروة وافلست عدد من البنوك كما تتساقط احجار الدومينو ولكن الحكومة الأمريكية تلافت الانهيار الكامل من خلال دعم البنوك المتبقية
سبب الأزمة الاقتصادية في عام 2008
لن نسميها كأزمة فقاعة عقارية بشكل كامل بل هي أزمة اقتصادية كانت تتكون داخل الفقاعة العقارية وما قام بتضخيم هذه الأزمة لتصبح عالمية كان سببه :
جشع بعض البنوك أولاً حيث قامت بالاقراض وتخفيض معايير الاقراض
الفرق بين اسعار العقارات المتماثلة (بل وحتى في نفس الحي وفي نفس المواصفات ) بسبب عدم وجود طلب
كون الولايات المتحدة الأمريكية مركز الاقتصاد العالمي ( الدولار ) جعل تأثير هذه الأزمة يمتد نحو باقي انحاء العالم
وبالطبع السوق أو كما يسمى بـ رأس المال الجبان حيث اسرع الناس لسحب اموالهم من البنوك خوفاً عليها مما أدى إلى فضح الخزائن الفارغة في البنوك وقتها بسبب الاقراض العالي جداً
قد نكون في فقاعة عقارات الآن. كانت الأسعار ترتفع بسرعة في العديد من الأسواق ، وهناك مخاوف بشأن التراخي في معايير الإقراض. إذا بدأت الأسعار في الانخفاض ، فقد يتسبب ذلك في أزمة مالية أخرى وذلك بحسب دراسة اجرتها شركة يو بي اس للاستشارات الاستثمارية العالمية على عدد من المدن الشهيرة في العالم
لا توجد إجابة مباشرة حول ما إذا كنا في فقاعة عقارية في الوقت الحالي بشكل يشمل جميع البلدان فلا احد يستطيع التنبؤ بالمستقبل ولكن تستطيع تحديد منطقة محددة وتدرس امكانيات حدوث فقاعة عقارية فيها
بالنسبة للفقاعة العقارية التي قد تؤثر على الاقتصاد العالمي بشكل كامل فهناك عدد من العوامل نستطيع قراءتها و التي تشير إلى التضخم في الأسعار لبعض الاسواق ويمكن أن تنهار في المستقبل القريب
مثل: ارتفاع الأسعار في العديد من الأسواق بشكل ملحوظ في السنوات القليلة الماضية ، لا سيما في الأسواق الساخنة مثل فرانكفورت و تورنتو و سان فرانسيسكو وسياتل وبوسطن
ارتفع المضاربات العقارية ( العقارات التي يتم شراؤها وبيعها في غضون 12 شهرًا أو أقل ) إلى مستويات ما قبل الركود في فترة الكورونا
عاد عدد ديون الرهن العقاري إلى الارتفاع مرة أخرى ، لتصل إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق منذ عام 2017
– يتم شراء عدد كبير من العقارات نقدًا، مما قد يشير إلى أن المستثمرين يشترون العقارات كمضاربة
________
دراسة حول العقارات في الولايات المتحدة هل هي فقاعة عقارات :
لنقم بمراجعة سوق العقارات في الولايات المتحدة ، لمحاولة معرفة ما إذا كانت هنالك فقاعة عقارية فيها ام لا
1- مقارنة مع البلدان التي حدثت فيها فقاعات عقارية في الماضي
هناك العديد من الأمثلة على البلدان التي حدثت فيها فقاعات عقارية أدت إلى عواقب اقتصادية خطيرة. في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، حيث شهدت أيرلندا فقاعة عقارية ضخمة أدت إلى الانهيار المالي للبلاد. في الآونة الأخيرة ، حدثت فقاعات عقارية في إسبانيا والبرتغال ، وكلاهما لا يزال يتعامل مع تداعياتها.
2- البلدان التي ترتفع فيها أسعار العقارات مع توفر المعروض و الطلب ، مما قد يعني أن الفقاعة تتطور فيها
هناك العديد من البلدان التي ترتفع فيها أسعار العقارات بشكل كبير ، مما قد يشير إلى أن فقاعة تتشكل.
مثلاً في هونغ كونغ ، على سبيل المثال ، يبلغ متوسط سعر المنزل أكثر من مليون دولار. و في لندن ، ارتفعت الأسعار بشكل مطرد لسنوات ، وهي الآن عند مستويات قياسية. في فانكوفر ، ارتفعت الأسعار أيضًا ، على الرغم من حدوث بعض الهدوء في الأشهر الأخيرة.
بالنظر والمقارنة مع سوق العقارات في الولايات المتحدة:
غالب الوقت تُعتبر الولايات المتحدة في وسط فقاعة عقارية ، على الرغم من وجود بعض الجدل حول هذه المسألة. ارتفعت الأسعار في مناطق المدن الكبرى ، مثل مدينة نيويورك ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو ، بشكل مطرد لسنوات ، وهناك مخاوف من أنها قد تستمر في الارتفاع إلى مستويات غير تصبح بعدها الاسعار غير مستقرة .
ومع ذلك ، هناك أيضًا إشارات على أن السوق قد يتباطأ بدون حدون خفض في معايير الاقراض ، مما قد يعني أن الفقاعة لا تتشكل.
هنالك عامل اخر من عوامل الفقاعة العقارية:
الإفراط في التقييم العقاري
وهو امر لا يمكن تمييزه من خلال دراسة عادية او متوسطة بل لابد من دراسة متقدمة ولكن اذا تمت ملاحظته قبل عملية الشراء فيجب الحذر من ان تنفجر الفقاعة ايضاً :
عادة ما تتكون الفقاعات خلال فترات التوسع الاقتصادي ، عندما يرتفع الطلب على العقارات وترتفع قيمة العقارات. ومع ذلك ، يمكن أن تتكون أيضًا خلال فترات الانكماش الاقتصادي ، عندما تنخفض الأسعار ويبحث المستثمرون عن ملاذات آمنة لأموالهم.
في كلتا الحالتين ، تنفجر الفقاعة في النهاية عندما تتجاوز الأسعار القيمة الأساسية للممتلكات ، وعند هذه النقطة يختفي المشترون وتنهار الأسعار. هذا غالبا ما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار ، تليها فترة من الركود .
حدثت أول فقاعة عقارية مسجلة في الولايات المتحدة في أوائل القرن التاسع عشر. ارتفعت أسعار الأراضي والممتلكات ، مدفوعة بالمضاربة وسهولة الائتمان. انفجرت الفقاعة في النهاية ، مما أدى إلى انخفاض حاد في الأسعار وفترة طويلة من الركود الاقتصادي.
أشهر الفقاعات العقارية فقاعة العقارات في اليابانية
في الثمانينيات والتسعينيات في اليابان حيث كانت عواقب فقاعة العقارات هذه وخيمة حيث ادت لتدمير الاقتصاد الياباني واصابته بأضرار لم تستطع اليابان الخروج من اثارها إلى الان
حيث كثر التخلف عن السداد على نطاق واسع ، وزاد حبس الرهن العقاري كان يمكن أن يتسبب هذا في تأثير مضاعف في جميع أنحاء الاقتصاد ،الذي كان قد يؤدي إلى الركود أو حتى الكساد الشامل أو حتى لدرجة افلاس الدولة.
لهذا السبب من المهم أن تكون على دراية بعلامات الفقاعة العقارية، وأن تتخذ خطوات لتجنب الاستثمار في العقارات التي تم المبالغة في قيمتها.
دول وضعت تحت مجهر تكهنات الفقاعة العقارية
من الدول التي حظيت باهتمام وتساؤلات حول كونها استثمار عقاري أو تجاري و حظيت باهتمام خاص هما دبي و تركيا ،
الفقاعة العقارية في تركيا
شهدت تركيا نمو سريع في سوق العقارات في السنوات الأخيرة. لتبدأ التكهنات :
هل هي فقاعة عقارية أخرى ؟ ام استثمار حقيقي ؟
في الحقيقة لا يمكن انكار أن هناك عدد من الأسباب التي تجعل سوق العقارات في اسطنبول ليس فقاعة عقارية .
الطلب على السكن في اسطنبول
قوي للغاية ، بسبب النمو السكاني السريع في المدينة. حيث نما عدد سكان اسطنبول بنحو أكثر من 4٪ سنويًا خلال السنوات القليلة الماضية ، ومن المتوقع أن يستمر في النمو بمعدل متزايد في المستقبل. هذا النمو السكاني مدفوع بكل من النمو السكاني الطبيعي وقدوم العمالة الأجنبية ذات الكفاءات العالية إلى اسطنبول .
محدودية المعروض من الأراضي المتاحة للتطوير في اسطنبول
اسطنبول مدينة على شبه جزيرتين ضيقتين تحيط بهما المياه من ثلاث جهات ، لذلك لا يوجد متسع كبير للمدينة للتوسع.
هذا العرض المحدود من الأراضي هو أحد الأسباب الرئيسية لارتفاع الأسعار بهذه السرعة فيها.
نمو الاقتصاد التركي
الذي يتطور بشكل جيد ، وهذا يساعد في زيادة الطلب على العقارات . حيث كان الاقتصاد ينمو بنحو 7٪ سنويًا خلال السنوات القليلة الماضية ، ومن المتوقع أن يستمر في النمو في المستقبل.
يؤدي هذا النمو الاقتصادي إلى خلق وظائف ومداخيل جديدة ، مما يؤدي إلى زيادة عدد الأشخاص الذين يتطلعون إلى شراء المنازل.
بشكل عام ، فإن الطلب القوي على المساكن ، ومحدودية المعروض من الأراضي ، والنمو الاقتصادي الصحي كلها عوامل تشير إلى أن سوق العقارات في اسطنبول ليس في فقاعة.
مقارنة بين سوق العقارات في اسطنبول والفقاعة العقارية في اليابان
أظهر سوق العقارات في اسطنبول نمواً مذهلاً في السنوات الأخيرة. ومع ذلك ،
هل هذه فقاعة عقارية ؟
بمقارنة سوق العقارات في اسطنبول بفقاعة العقارات في اليابان ، من الواضح أن هناك بعض الاختلافات الرئيسية.
يرجع هذا الاختلاف إلى حد كبير إلى حقيقة أن سوق العقارات في إسطنبول لا يزال في مراحله الأولى من التطور ، بينما كان سوق العقارات الياباني أكثر نضجًا في وقت فقاعته.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن سوق العقارات في اسطنبول مدفوعة بأسس العرض والطلب مع نقص في المعروض دائنا
لمعلومات اكثر حول شراء عقار في اسطنبول
، في حين كان سوق العقارات الياباني مدفوعًا بالاستثمار المضارب.
– أخيرًا ،يمكن القول أن سوق العقارات في اسطنبول أكثر تنظيماً من السوق اليابانية ، مما سيساعد على منع تكون الفقاعة بشكل متسارع
الفقاعة العقارية في دبي
من الصعب الإجابة على السؤال فبحسب التقرير السابقة ( الصورة السابقة ) فإن دبي بعيدة كل البعد عن الفقاعة العقارية، ومع ذلك قمت بجمع كافة التفاصيل التي تهمك حول الفقاعة العقارية في دبي
أول شيء يجب مراعاته هو النمو الأخير لسوق العقارات في دبي. كان هناك قدر هائل من الاستثمار في السوق العقاري والتكنولوجي في دبي في السنوات الأخيرة ، رافقه ارتفاع الطلب
وعلى النقيض من سوق العقارات في أجزاء أخرى كثيرة من العالم ، والتي كانت راكدة أو في تراجع.
مقارنة الفقاعة العقارية في اليابان والفقاعة العقارية في دبي
عامل آخر قد يكون معاكس للعامل السابق حيث يجب مراعاته هو التجربة السابقة في سوق العقارات في اليابان في التسعينيات. غالبًا ما يُستشهد بهذا كمثال على فقاعة العقارات ، حيث ارتفعت الأسعار إلى مستويات غير حقيقية ثم انهارت. ومع ذلك ، هناك عدد من الاختلافات بين الوضع في دبي والوضع في اليابان في التسعينيات.
أولاً ، كان سوق العقارات اليابانية أكثر تطوراً في ذلك الوقت ، وكان هناك عرض أكبر بكثير من العقارات. وهذا يعني أن الأسعار كانت أكثر عرضة للهبوط المفاجئ.
ثانيًا ، كان الاقتصاد الياباني في حالة أضعف كثيرًا في ذلك الوقت ، مما جعل من الصعب على الناس مواكبة ارتفاع الأسعار.
أخيرًا ، يجدر النظر في الآفاق المستقبلية لسوق العقارات في دبي. ليس هناك شك في أن السوق قد نما بسرعة كبيرة في السنوات الأخيرة ، ولكن ليس من الواضح ما إذا كان هذا النمو مستدامًا على المدى الطويل.
إذا استمر السوق في النمو ، فمن غير المرجح أن يفعل ذلك بنفس المعدل كما في السنوات الأخيرة. ومع ذلك ، إذا بدأ السوق في الانخفاض ، فقد ينخفض بسرعة كبيرة.
لمعلومات اكثر للراغبين بــ شراء عقار في دبي
شرح كامل للفقاعة العقارية باللغة الانجليزية والتي تسمى بالهاوسينغ ببلز أو ريل ستيت ببل
Housing bubbles
أو
real estate bubble
شرح ما هي الفقاعة العقارية بشكل شامل باللغة الانجليزية لمزيد من التحليل و الدراسة لموضوع الفقاعة العقارية و أسبابها
في الختام ، من الصعب القول ما إذا كانت العقارات في دبي فقاعة أم لا. هناك عدد من العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار قبل اتخاذ قرار.
الخلاصة
يمكن أن يكون فقاعة العقارات لها عواقب وخيمة ودائماً عند اتخاذك قرار شراء عقار في بلد ما عليك مراجعة النقاط السابقة إذا كنت تعتقد أن فقاعة تتشكل تذكر دائماً اسبابها وقارنها مع المنطقة التي ترغب بشراء عقار فيها
- تساهلات البنوك مع القروض بشكل عامل ( ليس فقط بنك واحد )
- الطلب العادي على السوق مقابل التساهلات
- الحاجة السكانية وعادة تقاس بالاقبال على التأجير والإيجار
فكن حذرًا بشأن شراء العقارات. راقب الأسعار ومعايير الإقراض ، وكن دائماً يقظاً دائما قبل شراء عقار حاله كحال أي استثمار اخر
اقرأ ايضاً : مصطلحات عقارية هامة
نرجو أن نكون قد قدمنا كل المعلومات المطلوبة حول الفقاعة العقارية حيث قمنا بتغطية جميع أشكالها و تاريخها لأكثر خلال النصف قرن الماضي في حال وجود أي استفسار نرجو ترك تعليق أو مراسلتنا لتقديم المعلومات المطلوبة
واذا اعجبتكم المعلومات المذكورة نتمنى مشاركة هذه المقال مع المهتمين بكل ما يتعلق بالفقاعة العقارية ليطلعوا عليها
شكراً للقراءة
